渤海證券 宋旸 報告日期 2021-06-30

中國公募REITs具有明顯的政策驅動特征，首批上市發行的9中公募REITs產品均采用了“公募基金+ABS+項目”的三層構架模式，具備權益融資和公開募集兩大核心特征。

　　首批公募REITs上市僅一周熱度退散，上市首日上漲的基金多數于次日下跌，其中估值溢價高的標的下跌最為明顯，估值溢價低的標的呈現較強的價格韌性，上市后價格走勢在一定程度上反映公募REITs底層資產價值的回歸。我們參考美國、香港REITs市場，通過市場情緒進行短期炒作缺乏空間，底層實物資產表現是其在二級市場交易的核心邏輯，公募REITs更具備長期投資價值。

　　目前我國推出的首批公募REITs是真正意義上對標國際標準的REITs，其具備較為鮮明的投資價值特性。首先產權類項目偏股屬性較強，特許經營權項目偏債屬性較強；其次與國內類REITs相比公募REITs的投資門檻低，流動性更好；此外從國內成立的7只REITs的運營情況來看，鵬華前海萬科REITs的REITs投資屬性不高，另外6只投資海外的REITs其風險和波動性較高，此次上市的公募REITs可填補國內市場和投資者需求的空白；最后我們以幾只典型REITs為例，測算其收益的獨立性均較強，與我國主流配置的大類資產相關性較低，可有效分散投資組合風險。

　　風險提示：本報告的研究分析基于市場公開信息，基金表現受宏觀環境，相關政策及管理人能力等多方面因素影響；基金在二級市場的交易價格大幅偏離基金凈值風險；底層資產經營不達預期，現金分派率下降風險等。（來源：同花順iFinD）